Hoe ervaren makelaars de situatie op de oververhitte woningmarkt in Utrecht?

Een aantal jaren geleden begon makelaarskantoor Inter Immo met het aanbieden van diensten in Utrecht en omgeving. Ze ondersteunen eigenaars bij verkoop tot verhuur, maar helpen ook woningzoekenden als aanhuur- of aankoopmakelaar. In een paar jaar tijd is er veel gebeurd op de Utrechtse woningmarkt. Meerdere nieuwe wetten, zowel lokaal als landelijk, gecombineerd met nieuwsberichten die steeds hetzelfde plaatje schetsen; in Utrecht is een huis vinden ontzettend lastig.

Martin van Plateringen is makelaar bij Inter Immo en heeft meegemaakt hoe de markt op veel manieren is veranderd. Eerst kwam de Wet opkoopbescherming. Dit is een maatregel in Nederland die bedoeld is om woningen beschikbaar te houden voor mensen die zelf een huis willen kopen om er in te wonen. De maatregel voorkomt dat investeerders woningen kopen om deze vervolgens te verhuren. De WOZ-drempel voor opkoopbescherming in Utrecht is €565.000 en is daarmee een van de hoogste van Nederland, samen met Amsterdam, waar de grens op €641.000 ligt. Hiermee worden investeerders, groot en klein, volledig geweerd uit het lage en middensegment in Utrecht.

Daarna kwamen meer veranderingen met de Wet tijdelijke verhuur. De maximale duur voor tijdelijke huurcontracten werd aangescherpt. Waar het voorheen mogelijk was om tijdelijke contracten tot maximaal 2 jaar af te sluiten, is dit nu op sommige uitzonderingen na, niet meer toegestaan. Deze wijziging is ingevoerd met als doel om alleen bij hoge uitzondering nog tijdelijke huurcontracten te hebben. Vaste contracten worden de norm en verhuurders hebben daarmee weinig flexibiliteit meer als ze hun pand willen verkopen of verbouwen.

Het mag duidelijk zijn dat woningeigenaren die hun pand verhuren veel minder flexibiliteit hebben door de nieuwe wetten. De vrees is ook dat hun rendement zal dalen en daarom ziet het makelaarskantoor van Martin ook dat veel klanten hun vastgoed in Utrecht verkopen. Het fictief rendement van 6,17% dat de overheid oplegt is ambitieus en blijkt in de praktijk niet altijd realistisch. Zij ervaren alle maatregelen van de overheid dus als een stevig signaal om hun investeringen in een andere sector te doen.

Uit de meest recente cijfers van het Kadaster blijkt inderdaad dat veel particuliere verhuurders hun woning verkopen.Je zou daarmee verwachten dat woningzoekers uit veel extra woningaanbod kunnen kiezen en dat alle verkoopactiviteit als gevolg van uitponden (huurwoningen die worden verkocht nadat de huurder opzegt) leidt tot dalende prijzen. Helaas blijkt het tegendeel waar. Bij makelaars Inter Immo ziet Martin nog steeds dat veel woningzoekenden zich melden en dat het enorm uitdagend blijft om een woning te vinden. Zelfs met hulp van een makelaar die de lokale markt goed kent, is de zoektocht soms lastig en vraagt geduld. Het CBS berekende zelfs dat de prijsstijging van koopwoningen in het eerste kwartaal van 2024 het hoogst was in Utrecht. Voor een makelaar die klanten aan beide kanten van de markt wil bedienen, leidt de huidige situatie ook tot verbazing. Alle nieuwe regels en wetten hebben de verhuurders flink geraakt, maar aan de andere kant zien we weinig positieve effecten voor de woningzoekers die we ondersteunen. De vastgoedmarkt in Utrecht is een extreme weerspiegeling van de landelijke problematiek. In Den Haag is de komende jaren nog veel werk te verzetten om alles weer een beetje in balans te brengen. Momenteel lijkt niemand echt geholpen.