Ieder jaar stelt de overheid nieuwe hypotheekregels op. De hypotheekregels 2019 hebben onder andere betrekking op het maximumbedrag dat mensen kunnen lenen. In dit artikel vertelt Michael van Amerongen van De Hypotheekshop Utrecht Leidsche Rijn over de belangrijkste nieuwe hypotheekregels van 2019.
De belangrijkste vraag die kopers ieder jaar stellen over de nieuwe hypotheekregels: kan ik komend jaar meer of minder lenen? Dat heet de leencapaciteit. Het antwoord valt voor de hypotheekregels 2019 positief uit: de leencapaciteit zal in de meeste gevallen stijgen ten opzichte van 2018. Dit komt doordat de hypotheekrente naar verwachting niet veel zal veranderen. Door de verwachte loonstijgingen wordt een hogere leencapaciteit voor kopers verwacht. Goed nieuws dus voor 2019! De belangrijkste wijzigingen in de hypotheekregels op een rij.
Geen verdere afbouw loan to value
Hoeveel hypotheek je voor een koopwoning kunt krijgen, hangt onder andere af van de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value (kortweg LTV) genoemd. De laatste jaren werd de LTV langzaam afgebouwd totdat deze in 2018 nog maar 100% was. In 2019 wordt de LTV niet verder afgebouwd en blijft deze net als in 2018 100%. Dit betekent dat woningeigenaren alleen nog maar de woningwaarde met een hypotheek mogen financieren en dus niet de kosten koper. Kopers zullen ook in 2019 dus zelf moeten sparen voor de kosten koper. Houd hiermee extra rekening als je bij de aankoop van een woning meer biedt dan de woningwaarde! Voor mensen die bij de aankoop van een huis investeren in energiebesparende voorzieningen geldt een uitzondering. Zij mogen tot een LTV van 106% lenen, mits zij deze extra lening volledig inzetten voor energiebesparende maatregelen.
Nieuwe woonquote 2019
Hoeveel je kunt lenen hangt niet alleen af van de woningwaarde, maar ook van het inkomen dat je verdient. Het Nibud stelt ieder jaar de zogenaamde woonquote op. De woonquote bepaalt op basis van je inkomen het bedrag wat je maandelijks maximaal aan woonlasten mag besteden. Je moet namelijk ook voldoende kunnen overhouden om van te leven. Alle inkomensgroepen kunnen in 2019 meer lenen dan in 2018, uitgaande van de verwachte loonstijging van 2,9%. De hoogte van de woonquote is afhankelijk van het totale bruto toetsinkomen, de looptijd van de hypotheek, de hypotheekrente en eventuele andere bijzondere lasten.
Meer lenen voor energiezuinig huis
In 2019 is het opnieuw mogelijk om meer te lenen voor het treffen van energiebesparende maatregelen. Het gaat om een bedrag van maximaal € 9.000 voor het plaatsen van bijvoorbeeld isolatie of zonnepanelen. Heb je een nul-op-de-meterwoning of een woning met een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van nul of lager, kan je zelfs € 15.000 extra lenen. Vanaf 1 januari 2019 is hiervoor niet mee een energieprestatiegarantie niet meer nodig. Let op! Het bruto gezinsinkomen dient minimaal € 33.000 te zijn om in aanmerking te komen voor deze extra lening.
Hypotheekrenteaftrek wijzigingen
Heb je een koophuis en valt een deel van je inkomen voor hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf (schijf 4)? Dan wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% beperkt van 49,5% in 2018 naar 49% in 2019. Deze aanpassing geldt ook voor andere aftrekbare kosten voor de woning. De overheid is al vijf jaar bezig met het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar tot 37%. Het kabinet Rutte III wil deze afbouw per 2020 versnellen met 3% per jaar. Deze aanpassingen gelden alleen voor woningeigenaren waarvan een deel van het inkomen in de hoogste schijf vallen.
Veranderingen Nationale Hypotheek Garantie
In 2019 komen meer mensen in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie. De grens gaat omhoog van € 265.000 (2018) naar € 290.000. De stijging komt doordat de NHG-grens is gekoppeld aan de gemiddelde woningprijzen en deze zijn gestegen. Bij een investering in energiebesparende maatregelen mag hier nog 6% bij worden opgeteld. Dan is de NHG-grens in 2019 € 307.400. Verder gaat de kostprijs (de borgtochtprovisie) voor de Nationale Hypotheek Garantie naar beneden van 1% naar 0,9%. De verwachting is dan ook dat in 2019 weer vaker gebruikt wordt gemaakt van de NHG.
Eigenwoningforfait
Naast de bovenstaande punten, wordt vanaf 2019 ook gestart met de omstreden afbouw van de Wet-Hillen. Dit houdt in dat je het eigenwoningforfait moet blijven betalen, ondanks dat je geen of weinig aftrekbare rente betaalt. In 30 jaar tijd wordt de wet volledig afgebouwd. Dit is een extra spaarpot voor de overheid, zeker nu een hypotheek sowieso binnen dertig jaar moet worden afgelost. Om de pijn van deze maatregel wat te verzachten, wordt het eigenwoningforfait verlaagd. In 2019 is het percentage eigenwoningforfait voor de meeste woningen nog 0,65% van de WOZ-waarde, maar per 2023 is dat nog 0,50%.
Energiebelasting
Als laatste gaan we in 2019 ook nog met een directe kostenverhoging te maken krijgen. De energiebelasting op elektriciteit, aardgas en Opslag Duurzame Energie wordt in 2019 flink verhoogd. Hierdoor zullen woningeigenaren gemiddeld zo’n € 150 per jaar extra belasting moeten betalen.
